Nederlandse en internationale kopers hebben vaak zorgen over het kopen van onroerend goed dat belast is met schulden, niet aan de wet voldoet of andere problemen heeft.
In dit interview bespreken we de belangrijke rol van een notaris bij de aan- en verkoop van onroerend goed in Spanje. We verduidelijken de verantwoordelijkheden en functies van een notaris en de voordelen voor alle partijen bij een vastgoedtransactie. Dit interview beoogt ook misverstanden over de rol van een notaris, verspreid via internet en sociale media, op te helderen.
Hieronder volgen enkele vaak voorkomende misvattingen die worden gepubliceerd door Nederlandse en Belgische makelaars, advocaten, influencers en zogenaamde Spanjekenners:
- De notaris verifieert niet of er schulden op het onroerend goed rusten.
- De notaris is uitsluitend verantwoordelijk voor het opstellen van de akte.
- De notaris heeft geen rol in de bescherming van de koper.
- De notaris fungeert slechts als getuige.
1. “¿El notario es un mero testigo? ¿Qué es lo que le parece esta afirmación?
“Que hay un gran desconocimiento y falta de información, ya que en otros países la figura del Notario es diferente a España. Pues en España, el Notario es un profesional del derecho altamente cualificado y a la vez funcionario público, lo que hace que haya una SEGURIDAD JURÍDICA y una IMPARCIALIDAD que no se consigue de ninguna otra manera para otorgar los documentos públicos, de acuerdo con los objetivos e intereses de las partes y conforme a la legalidad vigente.”
Vertaling: “De notaris slechts een getuige? Wat vindt u van deze bewering?”
Er is veel onwetendheid en gebrek aan informatie, aangezien de rol van de notaris in andere landen anders is dan in Spanje. In Spanje is de notaris een hooggekwalificeerde juridische professional en tegelijkertijd een ambtenaar. Dit zorgt voor een juridische zekerheid en onpartijdigheid die op geen enkele andere manier kan worden bereikt bij het opstellen van openbare documenten, in overeenstemming met de doelen en belangen van de partijen en volgens de geldende wetgeving.
2 “¿Existe alguna ley que pueda sancionar a un vendedor que divulga información incorrecta sobre los notarios para vender sus propios servicios?”
“En cualquier caso, si alguien está divulgando una información incorrecta para vender sus propios servicios, es una publicidad engañosa, que afecta a los derechos de los consumidores, y judicialmente se podría demandar en base a la ley del consumidor por todos los derechos vulnerados.”
Vertaling: “Bestaat er een wet die een verkoper kan bestraffen die onjuiste informatie over notarissen verspreidt om zijn eigen diensten te verkopen?”
In alle mogelijke gevallen en situaties waarin iemand onjuiste informatie verspreidt met het doel zijn eigen diensten te verkopen, kwalificeert dit als misleidende reclame. Het is in schending met de rechten van consumenten en vanuit juridisch oogpunt kan men dergelijke partijen aanklagen op grond van het niet nakomen van de consumentenwet.
3 “Para preparar una escritura el notario necesita información sobre la operación. ¿Quién le debe proporcionar estos documentos? ¿Cuál es la información más importante para poder empezar a preparar una escritura?”
“Para poder empezar a preparar una escritura de compraventa es fundamental tener una nota simple del inmueble. Teniendo el número de finca registral se solicita una nota actualizada del inmueble para poder comprobar cuál es el estado actual del mismo, si tiene cargas (como por ejemplo, una hipoteca, un embargo, etc.) El número de finca registral lo puede proporcionar la parte vendedora. Cuando alguien quiere vender un inmueble aporta su escritura, el título por el cual es propietario de la finca, y ahí constan los datos de identificación del inmueble.”
Vertaling: "De notaris heeft informatie over de transactie nodig om een akte op te stellen. Wie levert deze documenten aan? Wat is de belangrijkste informatie die nodig is om een overdracht voor te bereiden?"
Om te beginnen met het opstellen van een koopakte is het noodzakelijk om een nota simple van het onroerend goed te hebben. Nadat het kadasternummer bekend is, wordt een uittreksel van het onroerend goed aangevraagd om de huidige staat ervan te controleren en te kijken of er eventuele lasten op rusten, zoals bijvoorbeeld een hypotheek of een beslaglegging. Het kadasternummer kan door de verkopende partij worden verstrekt. Bij de verkoop van onroerend goed overhandigt de verkoper tevens een kopie van de oorspronkelijke eigendomsakte. Deze akte bevestigt het eigenaarschap van het onroerend goed en bevat de identificatiegegevens van het betreffende pand.
4 ¿Los notarios tienen un sistema informático que les permite conectar a todos las instancias para recabar documentación?
¿para comprobar si hay deudas? ¿para comprobar si hay irregularidades? Por ejemplo, si una casa es legal o no. ¿Para comprobar si hay hipotecas? ¿Para comprobar el estado del IBI? ¿Se puede escriturar sin Cedula de Habitabilidad? ¿Se puede escriturar sin Certificado energético?
“Sí. Los Notarios tenemos la posibilidad de consultar telemáticamente el estado en el que se encuentra el inmueble que se vende. Se comprueba si tiene alguna carga con la nota actualizada del registro, ahí comprobamos que no haya hipotecas, embargos, etc….
Se comprueba el Catastro para ver si el estado actual de la finca coincide con los datos del Registro. En este punto puede ocurrir que haya una construcción en el catastro y que ésta no conste en el Registro de la Propiedad, es decir, no está declarada ni legalizada.
También telemáticamente se solicita el estado actual de las deudas de IBI del inmueble.
Respecto a la Cédula de Habitabilidad, es necesario la Cédula o un informe de un técnico que indique que no se puede obtener la cédula si no se realizan determinadas reformas, uno de estos dos documentos es necesario para la INSCRIPCIÓN de la finca a nombre del comprador. En caso de que no se tenga aún la Cédula, se puede firmar con SOLICITUD de Cédula, es el documento que indica que un técnico ha visitado el inmueble y que, al cumplir los requisitos para obtener la cédula, hace dicha solicitud, que es la que se incorpora en la escritura.
En cambio, el Certificado energético sí se puede exonerar, por lo que se puede escriturar sin dicho certificado.”
Vertaling: Hebben notarissen een systeem om documenten van alle instanties te verzamelen?
Notarissen kunnen online de status van het onroerend goed dat wordt verkocht raadplegen. Wij verifiëren met het geactualiseerde uittreksel van het kadaster of er lasten, zoals hypotheken en beslagen, op een onroerende zaak rusten.
Wij verifiëren de gegevens van het Kadaster om te controleren of de huidige staat van het perceel overeenkomt met de kadastrale informatie. Het kan hierbij voorkomen dat er een constructie in het Kadaster vermeld staat die niet is opgenomen in het Eigendomsregister, wat impliceert dat deze niet is aangegeven of gelegaliseerd. Daarnaast wordt online de actuele status van de onroerendezaakbelasting (OZB) van het desbetreffende onroerend goed opgevraagd. Met betrekking tot de Cédula de Habitabilidad (Bewoonbaarheidsverklaring): Het is nodig om de Cédula te hebben. Indien de Cedula niet kan worden verkregen, is een rapport van een technicus vereist waarin wordt vermeld dat de Cedula alleen na het uitvoeren van specifieke renovaties kan worden verkregen. Een van deze twee documenten is vereist voor de registratie van het onroerend goed op naam van de koper. Als de Cédula de Habitabilidad nog niet beschikbaar is, kan er worden getekend met een aanvraag van de Cédula. Dit document bevestigt dat een technicus het onroerend goed heeft bezocht en dat het voldoet aan de vereisten voor het verkrijgen van de verklaring. Deze aanvraag wordt opgenomen in de akte.
Het energielabel kan worden vrijgesteld, zodat de overdracht zonder certificaat getekend kan worden.
5. El notario avisa al comprador cuando detecta que una casa es ilegal? ¿Se puede comprar y escriturar una casa que sea ilegal?¿Porque sí?
“Cabe la posibilidad de que en el Catastro conste que hay una edificación, por ejemplo, una casa, pero que no conste en el Registro de la Propiedad, esto es porque la casa no ha sido declarada, no está legalizada. Es un trámite que se podría realizar, declarar la obra, que dependiendo de la antigüedad de la casa se puede realizar de una manera u otra, con una serie de documentación.
En cualquier caso, se advierte al comprador de que la casa no está declarada, y si el comprador está de acuerdo, se puede hacer la escritura, de tal manera que se haría constar que consta en catastro una edificación, pero que NO ESTÁ DECLARADA EN REGISTRO, poniendo las advertencias de esta situación, se podría realizar la compra.”
Vertaling
Het kan voorkomen dat een gebouw, zoals een huis, wel vermeld staat in het Kadaster maar niet in het Eigendomsregister. Dit is te wijten aan het feit dat de woning niet geregistreerd en niet gelegaliseerd is. De legalisatie is een procedure die kan worden uitgevoerd, waarbij de bouw officieel wordt geregistreerd. Afhankelijk van de ouderdom van de woning kan dit op verschillende manieren worden uitgevoerd, met een reeks bijbehorende documenten.
In alle gevallen wordt de koper geïnformeerd dat de woning niet geregistreerd staat. Als de koper instemt, kan de overdracht plaatsvinden. In de overdracht wordt vermeld dat er in het Kadaster een gebouw staat, maar dat die NIET IN HET REGISTER IS GEREGISTREERD. Met inachtneming van de waarschuwingen met betrekking tot deze situatie, kan de overdracht worden getekend.
6 ¿Un notario puede comprobar si hay infracciones urbanísticas?
En el caso de que no sale en la nota simple. ¿Qué es lo que puede hacer un comprador para averiguarlo? En el caso de que un vendedor, sea propietario, un agente inmobiliario o un abogado, a sabiendas vende una casa con una ampliación de obra hecha sin licencias y no lo comunica al comprador, ni al notario, ¿a posteriori el comprador puede denunciar este hecho? ¿Cuál sería el procedimiento y el notario puede tener un papel en el mismo? Por ejemplo, en la preparación de una escritura no le hayan comunicado este hecho. El notario no comprobó este hecho y no lo incluyo en la escritura. ¿De alguna forma el notario puede ayudar al comprador a posteriori si el comprador se lo pide al notario?
“La información que tiene el Notario para preparar la escritura proviene principalmente, lo que es el estado de cargas, de la Nota simple del Registro de la Propiedad. Cuando hay cargas de las que responde el inmueble tienen que constar inscritas y por tanto estar en la nota simple del registro.
Ahora bien, si por error no consta y posteriormente el comprador se ve en una situación en la que sale que hay una situación que afecta a la finca, y el vendedor sabiendo de dicha situación la ha ocultado, ello implicaría que el vendedor ha actuado de mala fe, y el comprador es de buena fe, por lo que se podrían iniciar trámites judiciales contra la parte vendedora que ha ocultado dicha situación. Llegado a este punto habría que acudir a la vía judicial, y el Notario dejaría constancia de todo lo ocurrido en la operación, de la documentación e información que se disponía, esclareciendo así lo ocurrido y la situación del comprador de buena fe.”
Vertaling
De informatie betreffende vastgoedschulden, waarover de notaris beschikt om de akte voor te bereiden, is voornamelijk afkomstig uit de Nota Simple. Indien er lasten zijn waarvoor het onroerend goed aansprakelijk is, dienen deze geregistreerd te zijn en vermeld te worden in het kadastrale uittreksel.
Echter, als dit echter per abuis niet het geval is en de koper zich later in een situatie bevindt waarin blijkt dat er een probleem is dat het onroerend goed beïnvloedt, en de verkoper deze situatie bewust heeft verzwegen, zou dit betekenen dat de verkoper te kwader trouw heeft gehandeld en de koper te goeder trouw is.
De koper heeft de mogelijkheid om de verkoper aan te klagen door juridische stappen te ondernemen vanwege het achterhouden van cruciale informatie. In dat geval zou men naar de rechter moeten stappen, en de notaris zou alles wat er tijdens de transactie is gebeurd, evenals de beschikbare documentatie en informatie, vastleggen om zo de situatie van de koper te goeder trouw te verduidelijken.”
De koper kan de verkoper aanklagen voor het achterhouden van cruciale informatie. In dat geval moet men naar de rechter stappen. De notaris legt alles vast wat tijdens de transactie is gebeurd, evenals de beschikbare documentatie om de situatie van de koper te verduidelijken en vast te stellen dat hij te goeder trouw heeft gehandeld.
7 ¿Los españoles vienen con un abogado cuando firman una escritura?
¿Vienen con su gestor para acompañarlos o asesorarles en una escritura?
“No. En alguna ocasión vienen con un abogado que hace de intermediario, pero no es lo habitual. Tampoco vienen acompañados de un gestor, ya que el propio notario es el que hace el asesoramiento en lo que se refiere a la escritura pública que el cliente vaya a firmar, por lo que no es necesario dicho gestor en lo que se refiere a la escritura, ya que el Notario asesora e informa de todos los aspectos que puedan afectar en la escritura.”
Vertaling
Nee. Het komt soms voor dat zij vergezeld worden door een advocaat die als tussenpersoon optreedt, maar dit is niet gebruikelijk. Zij worden doorgaans ook niet begeleid door een Gestor, aangezien de notaris zelf het advies verstrekt met betrekking tot de op te stellen overdracht. Hierdoor is de aanwezigheid van een gestor bij het opstellen of tekenen van de akte niet noodzakelijk. De notaris zorgt voor de advisering en informatievoorziening over alle relevante aspecten die de akte kunnen beïnvloeden.
